Faire construire

Le contrat de construction conforme à la loi du 19 décembre 1990 et ses garanties

La loi du 19 décembre 1990 qui réglemente le contrat de construction constitue le cadre recommandé et protecteur pour construire sa maison avec toutes les garanties nécessaires et notamment la garantie de livraison à prix et délais convenus.

Le client est désigné Maître d’ouvrage de l’opération : rien ne peut donc être réalisé sans son accord.
Il signe avec le constructeur un contrat au contenu strictement réglementé incluant notamment la description précise de la construction.
Il dispose d’un délai de 7 jours pour se rétracter à compter du lendemain de la 1 ère présentation de la lettre lui notifiant le contrat.

Les obligations du contrat de construction :

La loi impose au constructeur de vous apporter les garanties suivantes :

• La garantie de remboursement
  Si un acompte est versé au constructeur lors de la signature du contrat, celui-ci doit avoir souscrit une garantie de remboursement.
  Elle peut notamment fonctionner en cas de non réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu ou en cas d’exercice de la faculté de rétractation.
  Elle prend fin à la date d’ouverture du chantier.
• La garantie de livraison à prix et délais convenus
  Elle s’applique en cas de défaillance du constructeur. La maison sera terminée dans les conditions prévues au contrat, dans le respect du prix convenu et du délai de livraison fixé.
  La prise en charge de la poursuite des travaux se fait par l’organisme garant qui assume le paiement des pénalités lorsque le retard de livraison excède 30 jours.
  Le contrat peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes :
  • l’acquisition du terrain ;
  • l’obtention du permis de construire ;
  • l’obtention des prêts pour le financement de la construction ;
  • l’obtention de l’assurance de dommages ;
  • l’obtention de la garantie de livraison.

La loi fixe les modalités du règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux.

 Retourner en haut de page

Le contrat de Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) certifié NF Maison Individuelle.

La VEFA est l’un des contrats les plus utilisés dans le cas d’un appartement ou d’une maison individuelle dit « lotissements en village ».
Dès la signature du contrat et avant l’achèvement des travaux, l’acquéreur, c’est-à-dire vous, devient propriétaire du sol et de la maison.
Puis au fur et à mesure de la construction, vous devenez propriétaire des nouveaux éléments livrés.

Voici les étapes qui régissent le Contrat VEFA, encadré par le Code de la Construction.

•  Le contrat préliminaire VEFA : Par lequel un acheteur réserve l’achat éventuel d’un logement à un constructeur/promoteur (le vendeur) en lui fournissant un dépôt de garantie.
  Il comporte des mentions obligatoires (qui doit en plus clairement mentionner les clauses suspensives de la vente ) telle que la surface habitable approximative, le nombre de pièces principales, la situation dans le lotissement, la qualité de la construction, le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, ses modalités de révision, la date à laquelle le contrat de vente définitif pourra être conclu, les conditions légales relatives au dépôt de garantie.
  Les droits de l’acheteur (du réservant) :
  • le droit de modifier le contratl
  • la possibilité de se rétracter durant un délai de 7 jours (à dater de la réception du contrat de réservation qui vous aura été envoyé en recommandé avec AR ).
• Le dépôt de garantie VEFA : Montant :
  • si le délai de la vente est inférieur à un an : le montant doit être inférieur ou égal à 5% du prix définitif prévu.
  • si le délai de la vente est compris entre 1 et 2 ans : il doit être inférieur à 2% du prix définitif prévu.
  • au-delà : aucun dépôt n’est exigé.
• Le contrat définitif VEFA Ce deuxième contrat VEFA est conclu une fois le programme de construction déterminé, lorsque la construction peut commencer.
  Le texte du projet d’acte de vente doit être envoyé au réservataire par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum un mois avant la date de signature.
  A partir de là, le promoteur ne peut plus modifier le contenu du contrat sans l’accord de l’acquéreur.
  Mentions obligatoires du contrat VEFA :
  Il doit être conclu par acte authentique chez un notaire et doit contenir :
  • la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendue ;
  • le prix, ses modalités de paiement et de révision éventuelle ;
  • le délai de livraison ;
  • la garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur.

• Le paiement VEFA : Avec les ventes VEFA, le paiement est échelonné en fonction de l’avancement des travaux sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris. Cet échelonnement légal (sauf cas particulier) est le suivant :
  • 35 % du prix lorsque les fondations sont achevées ;
  • 70 % à la mise hors d’eau (pose de la toiture et réalisation de l’étanchéité des terrasses) ;
  • 95 % lorsque les travaux sont achevés, le solde de 5% étant payable à la livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

  En cas de retard de paiement, des pénalités en cas de retard de paiement VEFA de l’acheteur sont souvent prévues dans le contrat. Elles ne peuvent pas dépasser 1 % par mois de retard de la somme à verser.
  En cas de retard de livraison, le contrat doit mentionner le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison (art. L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation). Ces pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard (art. R. 231-14 CCH). Le constructeur ne peut pas refuser de payer les pénalités de retard du fait d’un retard dans la livraison dès lors que celui-ci ne résulte pas d’un cas de force majeure.
  Les pénalités forfaitaires prévues au contrat sont prises en charge par le garant dès lors que le retard de livraison excède trente jours.
  Cas particuliers n’engageant pas la responsabilité du promoteur :

  • si le retard est du à des intempéries,
  • si des journées de grèves ont perturbé l’avancement du travail,
  • si des travaux supplémentaires non prévus dans le contrat initial ont du être réalisés.

   

• Garantie d’achèvement : Des garanties d’achèvement ou de remboursement sont données à l’acquéreur :
  elles sont prévues par les articles L 261-10 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.
  La loi oblige le promoteur à fournir une garantie d’achèvement de l’immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées (sous la forme d’un cautionnement par un organisme financier) par l’acquéreur en cas d’inachèvement.
  
  Les garanties d’achèvement VEFA et de remboursement permettent en cas de manquement au contrat, de mettre en cause le garant. Si une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au promoteur ne suffit pas, et en l’absence de garant, une assignation en justice peut être envisagée.
  
  En savoir plus sur les types de contrats et le plan de financement www.anil.org

Retourner en haut de page